Filtrera

Visning

Så du går i tankar att köpa bostad?

Att köpa lägenhet eller villa är stort och skrämmande, men också bland det roligaste man kan göra. Om du är som vi så fladdrar det förmodligen lite i magen nu, av lika delar oro och förtjusning. Kanske har du redan hittat drömboendet, kanske har du precis börjat fundera på att det eventuellt kan ligga en flytt i femårsplanen. Vi har samlat ihop allt vi kan komma på som är bra att veta inför köp av bostad. Vår ambition är att när du tagit dig igenom testet ska du ha kunskap nog att göra en smidig bostadsaffär.

Det kan vara klokt att på förhand tänka igenom vad du vill ha i ditt närområde såsom kollektivtrafik, skola, mataffär, nattliv och natur eller vad som är viktigt för dig avseende hiss, om det finns badkar eller vilket väderstreck balkongen vetter mot. När du identifierat ett område du vill bo i kan det också vara bra att höra med kommunen om det är några större förändringar på gång i närområdet. Man kan aldrig vara för förberedd inför sin största affär.

Att tänka på under visningen

Köparen har en väldigt omfattande undersökningsplikt. Det innebär att du inte ska ta något för givet. Fråga om varenda sak du kan tänkas behöva veta, testa trycket i duschen och titta bakom och under saker. Vid köp av bostadsrätt ska du lusläsa föreningens stadgar och årsredovisning. Inför villaköpet är det besiktningsprotokoll, energideklaration och pantbrev du ska läsa på om. Be om att få titta på förråd och tvättstuga. Fråga vad som ingår i köpet, även till synes fasta saker som garderober, hatthylla, elementskydd eller diskmaskin kan säljaren ta med sig.

Lukta, titta och undersök våtrum extra noggrant. Fråga om våtrumscertifikat. Det intygar att badrumsrenoveringen utförts enligt gällande branschregler samt innehåller uppgifter om entreprenören, när våtrumsarbetet utförts, på vilket sätt och med vilka material etc. Det innebär dock inte att man är skyddad från kommande problem, men det kan innebära en stor skillnad för din ekonomi och underlätta när det kommer till kontakt med försäkringsbolaget.

Med objektsbeskrivningen brukar spekulanter vanligtvis få en frågelista som är ifylld av säljaren. I frågelistan anger säljaren tidigare skador, utförda reparationer och förbättringar som denne känner till. Fråga även om kommande renoveringar som planerats i fastigheten om det är bostadsrätt du vill köpa. Om du planerar omfattande renovering bör du fråga om föreningens syn på det och kanske undersöka vad som är bärande väggar.

Nyproduktion av bostadsrätt

Intresseanmälan tas ofta emot upp till flera år i förväg. Anmälan sker till ansvarig byggherre redan i tidigt planeringsskede. En intresseanmälan är inte bindande, men ett bra sätt att försäkra sig om att löpande få så mycket information som möjligt kring projektet.

Inför säljstart har köparen vanligtvis fått titta på en visningslägenhet och valt storlek och placering i fastigheten. Byggherren utgår ifrån vilken storlek på lägenhet man uttalat intresse för och därefter får man välja i turordning. Vill man ha en lägenhet med stor balkong och vidsträckt utsikt är det en fördel om man gjort en tidig intresseanmälan, men man får också vara beredd på att priset är något högre än om man köper på entréplan.

Vid säljstart skriver man under ett första avtal med byggherren, som bekräftar att man har för avsikt att köpa bostadsrätten. I samband med det begär många byggherrar in en mindre summa som bokningsavgift, som sedan dras av på totalsumman. Avgiften vid säljstart är ofta villkorad så att hela eller delar av den inte betalas tillbaka om köparen drar sig ur.

Även om det i många fall fortfarande är flera år kvar till eventuellt tillträde bör köparen redan i det här skedet ha begärt lånelöfte från banken. I avtalet som tecknas vid säljstarten står det vilka förutsättningar som är godkända för att kunna frånträda avtalet. Tänk noga igenom vad som skulle kunna leda till att du inte kan genomföra eventuellt köp och se till att det skrivs in i avtalet.

När bostadsrättsförening bildats upprättas ett avtal mellan BRF och köpare om framtida upplåtelse av bostadsrätt, ett så kallat förhandsavtal. Även här kan det tillkomma en avgift kallad förskott, som kommer att dras av på slutsumman.

När bostaden börjar bli klar skrivs ett upplåtelseavtal mellan köpare och BRF. Det är nu köparen blir medlem i föreningen. Det är bara första gången en lägenhet säljs som det kallas upplåtelseavtal, framöver kallas samma avtal för överlåtelseavtal. För att ett upplåtelseavtal ska kunna skrivas krävs det att föreningens ekonomiska plan är färdigställd, registrerad och godkänd. Det krävs även att köparen blir beviljad medlemskap i föreningen. Om föreningen tar emot insatser måste Bolagsverket ge ett tillstånd. Detta tillstånd lämnas då man bifogar en insatsgaranti, antingen som en försäkring eller en moderbolagsborgen. Tillstånd utfärdas inte då man angivit att slutkostnaden är känd i den ekonomiska planen.

Nyproduktion av villa

Vill du flytta till ett nybyggt hus? Då har du några grundfrågor du behöver ta ställning till:

  • Kataloghus eller lösvirkeshus?

  • Generalentreprenad, delentreprenad eller totalentreprenad?

  • Egen tomt eller del i ett större projekt med nybyggen?

  • Nyckelfärdigt eller stort eget engagemang?

Om man köper ett helt nytt hus då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt - eller ens påbörjat. Processen ser dock olika ut beroende på vilka grundval man gjort avseende tillvägagångssätt och entreprenadform.

Köparen kan skräddarsy projektet helt enligt egna önskemål. Det finns ett brett spann mellan att köpa egen tomt och vända sig till en arkitekt eller husleverantör för att få till sitt drömhus, eller köpa hus i ett befintligt projekt där till exempel en kommun växer och planerat för en ny stadsdel eller förort.

Där många villor/småhus byggs samtidigt lämnas intresseanmälan till ansvarig byggherre redan i tidigt planeringsskede. En intresseanmälan är inte bindande, men ett bra sätt att försäkra sig om att löpande få så mycket information som möjligt kring projektet.

Vill man köpa nyproducerat hus är det bra att besöka så många visningshus som möjligt för att skapa sig en uppfattning om vad man gillar estetiskt och vad man behöver rent praktiskt. Till exempel finns det utanför Arlanda i Stockholm en liten by av visningshus från Sveriges ledande hustillverkare. De kan vara en bra grund även för den som vill gå vidare med arkitekt, så att man skapar sig en bild av vad man vill ha - och vad man inte vill ha.

När en entreprenör att känna förtroende för identifierats är det klokt att ringa runt till referenser som använt entreprenören och om möjligt besöka några hus för att höra vad de nyblivna husägarna har för lärdomar och erfarenheter från husbyggandet att dela med sig av. Bli inte för avskräckt av andras historier dock, se bara till att samla information nog för att undvika problem i ditt eget projekt i möjligaste mån. Oavsett hur projektet planeras är det viktigt att undersöka referenser och tidigare utförda arbeten på inblandade parter.

Vid säljstart skriver man under ett avtal med byggherren, som bekräftar att man har för avsikt att köpa hus i projektet. I samband med det begär många byggherrar in en mindre summa som bokningsavgift, som sedan dras av på totalsumman. Avgiften vid säljstart är ofta villkorad så att den inte betalas tillbaka om köparen drar sig ur.

Även om det i många fall fortfarande är flera år kvar till eventuellt tillträde bör köparen redan när avtal tecknas vid säljstart ha begärt lånelöfte från banken. I avtalet står det vilka förutsättningar som är godkända för att kunna frånträda avtalet. Tänk noga igenom vad som skulle kunna leda till att du inte kan genomföra eventuellt köp och se till att det skrivs in i avtalet.

När du valt din entreprenör, eller i större projekt när tillräckligt många bokat intresse, upprättas ett så kallat köpe- och entreprenadkontrakt där köpare och entreprenör tydliggjort vad som ska göras och när det ska vara gjort. Här tillkommer det vanligtvis en förhandsavgift som kommer att dras av på slutsumman. För den som bygger hus helt själv från grunden gäller det att ordna ett byggkreditiv.

Ju mer du som köpare satt dig in i processen kring husbygge, samt funderat kring estetiska önskemål och praktiska lösningar desto smidigare kommer processen gå. Det betalar sig i slutändan att lägga mycket tid på förarbetet.

Vanliga frågor om visning

Vad är nyttjanderätt?
Betyder våtrumscertifikatet att det inte finns några fuktskador?
Kan jag anta att ett förråd ingår till bostadsrätten?
Vad är upplysningsplikt?
Vad är rådgivnings- och upplysningsskyldighet?
Vad är undersökningsplikt?

Ekonomi

Att tänka på kring föreningens ekonomi

Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. Vid köp av en bostadsrätt får du nyttjanderätten till en viss yta i föreningen under obestämd tid, genom att du blir delägare i föreningen. Du måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen för att köpet ska bli giltigt, och alla medlemmar betalar en avgift baserad på sin ägarandel. Bostadsrättens avgift är föreningens “hyra” som ska täcka de gemensamma kostnaderna, t ex fastighetsskötsel, reparationer, uppvärmning, avfallshämtning, administration och inte minst, föreningens räntekostnader.

Hur föreningen sköter sin ekonomi kan man utläsa i årsredovisningen. Att förstå en årsredovisning som nybörjare är rätt tufft, men viktigt. Har du någon du litar på som kan läsa den med dig ska du inte vara rädd för att be om hjälp. Mäklaren hjälper dig gärna, men det kan vara bra att ha med en person som förstår vad som är viktigt för just dig. Här är några områden rörande föreningens ekonomi som vi identifierat som extra viktiga:

  • Analysera avgiften. Låg avgift beror i idealfall på att fastigheten har låga driftskostnader, är lågt belånad och att en tilltagen reparationsfond redan finns på plats. Men, det kan också bero på att föreningen valt att inte amortera, att man underskattar kommande renoveringsbehov och inte heller tagit höjd för ett högre ränteläge. Är fastigheten högt belånad men har en låg avgift kan avgiften komma att höjas rejält om räntorna höjs.

  • Föreningens belåning per kvadratmeter. Genom att dela föreningens skulder med total bostadsyta får man fram belåningsgraden som vanligtvis ligger mellan 0-12.000kr. Tumregeln är att allt under 5 000 kr/kvm är bra, över 10 000 kr/kvm bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög. Nyproduktioner är till exempel vanligtvis högt belånade utan att ekonomin är vanskött, och belåningen kommer sänkas i takt med att föreningen amorterar.

  • Hur stor del av intäkterna äts upp av räntekostnader? Titta i årsredovisningens resultaträkning. Leta upp räntekostnader och jämför med nettoomsättningen (intäkterna). Var försiktig om räntekostnaderna uppgår mot 50%. Vid nyproduktion kan det vara upp till 40%, den kostnaden kommer att minska över tid. Annars ligger räntekostnaderna i en välmående förening som funnits ett tag på uppåt 20%.

  • Hur länge gäller föreningens avtal för tomträtt? Tomträtt kallas det avtal man har med staden för rätten att använda marken som fastigheten står på. För det betalar tomträttshavaren en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld till staden. Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi.

  • Finns det planer på omfattande renoveringar framöver? Föreningen bör avsätta cirka 150kr per kvm yta för löpande underhåll, och det bör finnas en yttre reparationsfond med avsatt kapital för till exempel kommande stambyte, takomläggning eller fasadtvätt.

Att tänka på kring din ekonomi

  • Prata med din banktjänsteman för att se över vilket spelutrymme du har när du letar bostad. Om du vill låna till bostadsköp är det fördelaktigt om du har kontantinsats sparad, är fast anställd och inte har betalningsanmärkningar.

  • Ett lånelöfte är ingen garanti för att ditt lån kommer beviljas. Först efter en korrekt låneansökan vet du med säkerhet om du får lån.

  • Gör en enkel kalkyl över din inkomst och ungefärliga utgifter du har framför dig. Till exempel el, internet, föreningens avgift, amortering, räntekostnader, ungefärlig matbudget/mån, tv-licens, försäkringar och så vidare.

  • Tänk också på att en flytt kostar pengar och att du kan behöva införskaffa möbler, husgeråd och fylla på skafferiet med basvaror.

  • För att köpa en bostad behöver du kunna betala en kontantinsats på 15 % av köpeskillingen. För en bostad med slutpris på 2 000 000 kronor innebär det alltså att du behöver ha sparat ihop minst 300 000 kronor.

  • Ansök inte om lånelöfte hos för många banker och var försiktig med köp på avbetalning då många kreditupplysningar på kort tid gör att din kreditvärdighet försämras och du kan få det svårare att ta lån.

  • Fråga mäklaren om tillkommande kostnader vid köp av bostadsrätt så att inte till exempel pantsättningsavgift eller överlåtelseavgift kommer som en överraskning.

  • Fråga mäklaren om tillkommande kostnader vid köp av villa så att inte till exempel pantbrev, lagfart och besiktningskostnader kommer som en överraskning.

Att tänka på kring ekonomi vid köp av villa

Utöver de extra kostnader du redan budgeterat för såsom utemöbler, gräsklippare, bärbuskar och ny brevlåda tillkommer ett par kostnader i direkt anslutning till köp av villa.

Om du tänker ta lån för att finansiera köpet behöver pantbrev tecknas på fastigheten. Nya pantbrev kostar för närvarande (2018) 2 % av pantbrevets belopp plus en avgift på 375 kronor. Det blir alltså 20 000 kr extra per miljon du behöver låna på huset om inga pantbrev finns i dagsläget.

Besiktning är att rekommendera vid villaköp. Det är så viktigt att vi valt att göra ett eget avsnitt bara om besiktningar.

Lagfart behöver upprättas som bevis på vem som äger fastigheten. Att få lagfart kostar 1,5 % av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det värde som är högst) i stämpelskatt plus 825 kronor i en extra avgift. Dessutom kan banken ta ytterligare avgifter.

Fastighetsavgift tillkommer också. Hela den årliga avgiften ska betalas av den som äger fastigheten den 1 januari under aktuellt år. Den är baserad på taxeringsvärdet, men är som högst 7 812 kronor (2018).

När du läser om driftskostnader i mäklarens annons ska du ha i bakhuvudet att det är baserat på hur tidigare ägare levt och inget maxtak. Tyvärr är det näst intill omöjligt att sätta en schablonkostnad för villaboende. Dels varierar kostnaden för sophämtning, elnätskostnader och villaförsäkring oerhört beroende på vilken kommun du väljer att bosätta dig i, dels har din livsstil, antalet personer i hushållet och husets utformning stor påverkan på priset. Nya vitvaror sparar snabbt in sina kostnader tack vare lägre elförbrukning. Moderna fönster, tilläggsisolering och bergvärme istället för direktverkande el sparar många kronor på ett år. Kan du dessutom tänka dig att sänka gradantalet inomhus, duscha kortare och undvika att tvätta i högre temperatur än 40 grader har du tagit stor kontroll över dina driftskostnader.

Nyproduktion av bostadsrätt

Betalningsplanen skiljer sig åt mellan olika byggherrar och byggprojekt. En vanlig modell är att man betalar en del vid säljstart/bokning, ett förskott i samband med förhandsavtalet cirka ett år innan inflytt, handpenning när upplåtelseavtalet skrivits och resten av köpesumman samt kostnader för tillval när det närmar sig tillträde.

Tänk på att du kommer behöva ligga ute med pengar ganska länge innan du får tillgång till din nya bostad. Se till att det är pengar du inte kommer få akut behov av.

Ansökan om lånelöfte baseras på de förutsättningar som finns vid säljstart. När det är dags för upplåtelse kan förutsättningarna ha ändrats genom att köparen till exempel blivit arbetslös, studerande eller brutit med sin partner – eller helt enkelt att bankens regelverk ändrats. Bedömer banken att man inte längre har de ekonomiska förutsättningar som krävs kan de neka lånet även om lånelöfte givits vid säljstart. Om man inte kan finansiera lägenheten i samband med upplåtelse kommer man också att bryta förhandsavtalet. Om man inte har någon lagstadgad rätt till det kommer man att få betala ett skadestånd som är så stort som föreningen kan visa att man lidit ekonomisk skada för. Se noga över vad du skriver under vid säljstart, undvik glädjekalkyler och se till att hålla din ekonomiska plan.

Förut var första året i en nybildad förening alltid en så kallad oäkta förening vilket var viktigt att förstå eftersom skattereglerna är annorlunda vid försäljning av bostadsrätt i äkta respektive oäkta förening. Det är numera ändrat då skatteverket har uttalat att en ny bostadsrättsförening som avser att bli äkta då alla flyttat in ses som en äkta redan från början.

Medan bostaden byggs görs eventuella tillval av köparen, estetiska såväl som praktiska. Är man förstagångsköpare kan det kännas väldigt tufft att ta ställning till så många alternativ, samtidigt som det är fantastiskt roligt just hur mycket man kan vara med och påverka vid nyproduktion. Ha i åtanke att även sånt som inte syns kan påverka priset mycket. Ljuddämpande dörrar och väggar, väggmaterial som klarar att bära tunga tavlor eller väggfast TV samt bra ventilation är saker som man lätt tar för givet men som långt ifrån är självklarheter vid nyproduktion. Fråga om ALLT du kan komma på.

Det kan sticka iväg ordentligt med kostnader kring tillval, och de flesta har en budget att ta hänsyn till. En bra tumregel är att fokusera på det som är svårt att göra i efterhand och det som kan bidra till att bostaden ökar i värde. Golvvärme, helkaklat badrum, bänkskivor i sten och inbyggda spotlights är typexempel inom de kategorierna medan skåpluckor, extra förvaring, väggfärg och beslag är lätta att byta ut och bygga till om lusten faller på.

Gå noga igenom föreningens ekonomiska plan/förhandskalkyl på samma sätt som du skulle nagelfara en årsredovisning hos en BRF som funnits ett tag. En ny förening med stora lån riskerar att få väldigt höga kostnader om räntorna stiger. Se därför till att ha lite extra luft i din budget för kommande kostnadsökningar. Det kan annars bli tufft om räntan höjs på dina privata lån samtidigt som avgiften höjs. Ring gärna till intygsgivarna, de har ofta en bra koll på föreningens ekonomi. Utöver belåningsgraden bör man också se vilken ränta föreningen räknat med. Skillnaden mellan aktuell ränta och den i planen är en buffert som är bättre ju större den är. Använd känslighetsanalysen och se hur mycket dyrare din lägenhet blir vid en ökning av räntan med en eller två procent.

Äger BRF:n marken eller finns det risk för att tomträttsavgälden kommer höjas? Täcker månadsavgiften föreningens faktiska kostnader? Hur hög är belåningsgraden? Gör ekonomifrågorna igen om du känner dig osäker på vad det avser. Det som gäller för en äldre BRF gäller också för en nybildad.

Är du ekonomiskt lagd är det ett ypperligt tillfälle att ta ansvar i föreningen vid köp av nyproduktion. Fördelen med en nybildad förening är att du inte behöver ta över andras gamla misstag eller något som misskötts i årtionden.

Nyproduktion av villa

I det första skedet av planen att köpa nyproducerat är det av stor vikt att göra sin hemläxa. Byggprojekt tenderar att dra iväg både avseende kostnader och tidsåtgång. Ju mer information som samlas innan uppstart, desto bättre förberedd är man för oväntade överraskningar. Oavsett vilken entreprenadform som valts kan det vara bra att känna till vad entreprenören behöver göra inför byggstart. Här är några viktiga frågor att ställa:

  • Vem betalar för ansökningsavgifter, inkopplingsavgifter, bygglov, markritningar, nybyggnadskarta, gatukostnad, kontrollansvarig och så vidare.

  • Vem betalar för eventuellt markarbete som sprängning, schaktning och pålning av tomten?

  • Vem gjuter bottenplatta och monterar avlopp? Det blir väldigt dyrt och besvärligt om det inte är välgjort.

  • I vilket skick kommer tomten lämnas och vem tar kostnaden för att återställa den till planmark där alla maskiner farit fram?

  • Ingår att huset målas utvändigt?

  • Vad händer vid försening? Går det att få in ett löpande vite?

  • Är tomten ansluten till kommunens vatten och avlopp eller tillkommer kostnader för detta?

  • Vem betalar för besiktningsman? Både slutbesiktning och tvåårsbesiktning ska göras.

  • Vilka planbestämmelser gäller för tomten? Vad säger detaljplanen om hur du får bygga och vad berättar kommunens områdesplan om områdets framtidsplaner?

  • Lösvirkeshus eller kataloghus? Lösvirke ger mer frihet i utformning men exponerar materialen för större risker såsom fukt, kataloghus produceras inomhus och monteras som en byggsats på plats.

  • Vill du vara väldigt delaktig i bygget eller vill du att någon ringer först när det är dags att hämta nyckeln? Fundera på om totalentreprenad, generalentreprenad eller delad entreprenad passar dig bäst.

  • Vad händer om det ni kommit överens om inte blir som överenskommet? Om vardagsrummet är 2 meter smalare eller totala kvadratmeterytan är mindre än avtalat? Lusläs avtalet och fundera på alla möjliga scenarier innan du skriver under.

  • Vem ansvarar för bygglovsansökan och bygganmälan?

  • Hur är bygget försäkrat?

  • Vem sköter energideklaration?

Betalningsplanen skiljer sig åt mellan olika byggherrar och byggprojekt. En vanlig modell är att man betalar en mindre summa vid säljstart/bokning, ytterligare en mindre summa cirka ett halvår innan inflytt och resten av köpesumman samt kostnader för tillval vid inflytt. Är det ett eget projekt finansieras det vanligtvis med byggnadskreditiv från banken som omvandlas till bolån när projektet är slutfört.

Tänk på att du kommer behöva ligga ute med pengar ganska länge innan du får tillgång till din nya bostad. Se till att det är pengar du inte kommer få akut behov av.

Ansökan om lånelöfte baseras på de förutsättningar som finns vid säljstart. När det är dags att lösa in byggkreditivet kan förutsättningarna ha ändrats genom att köparen till exempel blivit arbetslös, studerande eller brutit med sin partner – eller helt enkelt att bankens regelverk ändrats. Bedömer banken att man inte längre har de ekonomiska förutsättningar som krävs kan de neka lånet även om lånelöfte givits vid säljstart. Då kan både eventuell bokningsavgift och handpenning brinna inne om man har otur. Se därför noga över vad du skriver för avtal och se till att hålla din ekonomiska plan.

Medan huset byggs görs eventuella tillval av köparen, estetiska såväl som praktiska. Är man förstagångsköpare kan det kännas väldigt tufft att ta ställning till så många alternativ, samtidigt som det är roligt eftersom man får vara med och påverka så pass mycket vid nyproduktion. Ha i åtanke att även sånt som inte syns kan påverka priset mycket. Ljuddämpande dörrar och väggar, väggmaterial som klarar att bära tunga tavlor eller väggfast TV samt bra ventilation är saker som man lätt tar för givet men som långt ifrån är självklarheter vid nyproduktion. Fråga om ALLT du kan komma på.

Det kan sticka iväg ordentligt med kostnader kring tillval, och de flesta har en budget att ta hänsyn till. En bra tumregel är att fokusera på det som är svårt att göra i efterhand och det som kan bidra till att bostaden ökar i värde. Golvvärme, helkaklat badrum, bänkskivor i sten och inbyggda spotlights är typexempel inom de kategorierna medan skåpluckor, extra förvaring, väggfärg och beslag är lätta att byta ut och bygga till senare.

Gå noga igenom dina ekonomiska förutsättningar. Tänk på att det tillkommer en hel del kostnader utöver just byggandet vid nyproduktion. Se också alltid till att ha lite extra luft i din budget för kommande kostnadsökningar. Det kan bli tufft att få ihop det om räntan höjs samtidigt som taket börjar läcka in. En genomarbetad budget är A och O för blivande villaägare. Gör ekonomifrågorna igen om du känner dig osäker på vad det kan dyka upp för kostnader vid husköp.

För nybyggda bostadshus är man idag avgiftsbefriad i 15 år från kommunal fastighetsavgift.

Vanliga frågor om ekonomi

Hur mycket kan avgiften öka per år?
Är det bra med en låg avgift?
Vad är en oäkta förening?

Budgivning

Så funkar en budgivning

Det finns ingen lag som bestämmer hur en budgivning ska gå till. Det är inte heller säkert att det blir budgivning. Budgivning uppstår när flera köpare är intresserade av samma objekt.

Säljaren bestämmer tillsammans med mäklaren hur försäljningen ska genomföras och hur länge eventuell budgivning ska pågå, och mäklaren ska informera spekulanterna om hur budgivningsprocessen ser ut i olika fall. Säljaren måste inte sälja till den som lägger det högsta budet eller till det pris som angetts i en annons eller under försäljningen och mäklaren får inte ge några löften till någon om att få köpa. Mäklaren måste framföra alla bud till säljaren, samt hålla en förteckning över inkomna bud för att kunna redovisa till köpare och säljare vid avslutad affär.

När du ger dig in i en budgivning bör du på förhand ha sett över din ekonomi samt pratat med banken om vad du kan tänkas ha råd med. Även om ingenting är bindande förrän kontraktet är skrivet så skapar du problem för andra inblandade om du drar dig ur i sista sekund. Detsamma gäller om du är inblandad i budgivning på flera objekt samtidigt. Försök att hela tiden ha i bakhuvudet att det är en transaktion mellan människor och att det ska bli så bra som möjligt för alla parter.

Vem vinner budgivningen?

Det är alltid upp till säljaren att välja om, till vem, och när, man vill sälja. Objektet kan säljas innan visning, eller till och med till någon annan efter att du lagt det högsta budet. Säljaren styr hela budgivningsprocessen enligt egna önskemål.

Det finns lika många orsaker till vilken köpare man väljer som det finns säljare. Vissa drivs givetvis av ekonomiska intressen, men lika ofta väljer man köpare av praktiska skäl som möjlig tid för inflytt eller att man fått intryck av att affären kommer bli smidig och oproblematisk. Även känslomässiga skäl som att man bryr sig om grannarna eller att man påminns om när man själv köpte lägenheten nämns ofta.

Nyproduktion av bostadsrätt

En anledning som ofta nämns på plussidan vid köp av nyproduktion är just att man slipper budgivning. Man betalar bara det pris som anges.

Det händer att köpare bokar bostadsrätt i nyproduktion som spekulation, med avsikt att sälja så fort upplåtelseavtalet tecknats och därmed tjäna pengar på eventuell budgivning. Vissa föreningar skriver därför in i stadgarna till exempel att man måste bo i föreningen en viss tid innan man får sälja första gången eller att man inte får överlåta inom två år med en högre köpesumma än den man betalat vid upplåtelsen med ett påslag av max 5 %.

Nyproduktion av villa

En anledning som ofta nämns på plussidan vid köp av nyproduktion är just att man slipper budgivning. Man betalar bara det pris som anges. Plus tillval och oförutsedda kostnader givetvis.

Vanliga frågor om budgivning

Har jag som budgivare rätt att få reda på vem som lagt vilket bud?
Hur funkar accepterat pris?
Är lånelöfte bindande?
Är säljaren skyldig att sälja till budgivaren som la det högsta budet?

Kontrakt

Vad är ett kontrakt?

Kontraktet reglerar alla detaljer kring affären som pris, handpenning, tillträde och andra eventuella villkor. Det är det dokument som köparen och säljaren möts kring i de fall där konflikter uppstår för att se vad den ursprungliga överenskommelsen var. Mäklaren upprättar kontraktet och det är giltigt först när båda parter skrivit under.

I kontraktet kan det finnas så kallade svävarvillkor som ger den ena parten rätt att frånträda kontraktet om vissa villkor inte uppfyllts. Det kan avse att köparen inte får låneansökan godkänd eller inte blir godkänd av föreningen, men det kan också avse till exempel att en besiktning inte godkänns.

Vid tillträdet av villa upprättas också ett köpebrev, ett slags kvitto på att köpeskillingen är erlagd som används som underlag när köparen söker lagfart. Köpebrevet innehåller normalt sett inte några villkor, allt som avtalats mellan köpare och säljare ska redan finnas nedtecknat i köpekontraktet. Var dock noga med att dubbelkolla att de uppgifter som rör fastigheten är korrekta.

Så går kontraktsskrivningen till

Vanligtvis möts köpare och säljare på mäklarens kontor för kontraktsskrivning. Där kommer mäklaren att gå igenom kontraktet punkt för punkt för att se till att alla parter förstår vad kontraktet innebär. Om det finns möjlighet är det bra att läsa kontraktet innan genomgång så att det finns tid för att förbereda frågor.

Om köparen eller säljaren inte kan närvara vid kontraktskrivningen kan mäklaren upprätta en fullmakt som ger någon annan möjlighet att underteckna kontraktet i dennes ställe.

Först när både köparens och säljarens signatur finns på pappret är den juridiska affären avslutad.

Vad händer om någon bryter kontraktet?

Om en av parterna väsentligt bryter mot vad som avtalats i kontraktet kan den andre parten häva köpet. Den som brutit mot avtalet kan då bli skyldig att betala skadestånd till motparten.

Skadestånd förutsätter att någon av parterna har lidit ekonomisk skada. Det händer oftare än vad man tror att en säljare får bättre betalt vid en omförsäljning och till följd av det inte lider någon skada även om säljaren måste utge två provisioner till mäklaren. Rent formellt kan köparen aldrig bli skyldig att betala provision till mäklaren men säljaren kan i vissa fall kräva köparen på skadestånd om mäklarens provision ingår i säljarens skada.

Utebliven betalning på tillträdesdagen bedöms som grund för att häva ett köp, under förutsättning att köparen inte getts tillträde. Däremot är utebliven betalning av handpenning inte skäl nog att häva ett köp, om det inte specifikt avtalats om det i kontraktet.

I vissa fall kan köpet hävas innan tillträdesdagen om köparen tydligt anger en förklaring till att denne inte kan genomföra köpet ekonomiskt. Hävandet sker dock på säljarens risk, så har man inte skriftlig dokumentation om köparens önskemål bör man invänta tillträdesdagen.

Nyproduktion av bostadsrätt

Förhandsavtalet som tecknas mellan köpare och BRF i början av projektet måste vara skriftligt och innehålla parternas namn, korrekt angiven lägenhet, tidpunkt för upplåtelse samt ekonomisk information om insats, månadsavgift, upplåtelsekostnader och eventuell förskottsbetalning. Det är vanligt att byggföretagen hanterar dessa avtal.

Förhandsavtal kan skrivas så snart föreningen fått ett granskningsintyg. Om föreningen vill ta emot förskott behövs ett tillstånd från Bolagsverket.

Upplåtelseavtal som tecknas mellan köpare och BRF i slutet av projektet måste vara skriftligt och innehålla parternas namn, korrekt angiven lägenhet samt ekonomisk information om insats, månadsavgift, upplåtelsekostnader och information om upplåtelse av övriga ytor så som vindsförråd, garageplats eller uteplats.

Förhandsavtal och upplåtelseavtal är i praktiken bindande, med några undantag. BRF kan villkora förhandsavtalet med att ett visst antal lägenheter måste bli förhandsbokade eller att bygglov måste beviljas. Köparen kan säga upp avtalet om det blir betydande förseningar av upplåtelse eller om avgifterna blir väsentligt högre än vad som angivits i förhandsavtalet, men eftersom lagen inte kräver att tidpunkt för tillträde ska anges i förhandsavtalet är det oklart vad som händer om det blir förseningar. Denna fråga kommer snart att prövas i Tingsrätten.

Upplåtelseavtal tecknas första gången bostadsrättsföreningen upplåter lägenhetsytan med bostadsrätt, och upprättas mellan bostadsrättsföreningen och köparen. När bostadsrätten sedan säljs vidare kallas det överlåtelseavtal.

Både förhandsavtal och upplåtelseavtal regleras under Bostadsrättslagen.

Nyproduktion av villa

ABS 09 reglerar småhusentreprenad. Läs ABS 09 innan du skriver avtal så att du får förståelse för bland annat kostnader, tilläggskostnader, påföljder vid försening och entreprenörens försäkringar. Låt inte företaget ha en lång lista med reservationer i avtalet som du riskerar att få ta om oväntade hinder framkommer.

Vad säger avtalet om det blir betydande förseningar av tillträdesdatum eller om avgifterna blir väsentligt högre än vad som angivits i köpeavtalet? Finns vite inskrivet?

Bokningsavtal undertecknas när du valt hus och vill boka det för köp. Köpe- och entreprenadavtal upprättas runt byggstart. När besiktning godkänts och slutlikviden betalats får du ett köpebrev som kvitto på att fastigheten slutbetalats. Köpebrevet uppvisas sen hos Lantmäteriet för att kunna få lagfart på fastigheten.

Vanliga frågor om kontrakt

Hur får jag koll på allt som står i kontraktet?
Gäller muntliga avtal vid bostadsköp?

Tillträde

Äntligen kommer dagen du längtat efter – tillträdesdagen. Vanligtvis möts köpare och säljare hos mäklaren eller på banken. Köpeskillingen förs över till säljaren, man ordnar med all formalia samt lämnar över de nycklar och den dokumentation som finns kring bostaden. Sen är bostaden din!

För de flesta är det fantastiskt att komma in i sin nya bostad, men emellanåt kan det tyvärr dyka upp obehagliga överraskningar vid tillträdet. Slutstädningen är en av de vanligaste orsakerna till konflikt mellan köpare och säljare. Det kan vara värt att anlita städfirma så att städningen blir ordentligt utförd, och så att köparen kan vända sig direkt till dem om städningen inte är till belåtenhet.

Vissa mäklare väljer att möta säljare och köpare i bostaden för att gå igenom städning och allmänt se över lägenhetens eller villans skick innan man ordnar med all formalia. Är det till exempel dåligt städat kan man då reglera det direkt på köpeskillingen. Köparen får chans att ställa alla sina frågor om bostaden och få svar från både mäklare och säljare och det blir oftast en trevligare överlämning för alla parter.

För vissa kommer det som en överraskning att det är hål i väggarna eller solblekta tapeter. Bakom en väggfäst TV eller stora bokhyllor kommer det nästan med säkerhet vara arbete för att återställa väggen. Det anses vara upptäckbart vid visning och är något man får räkna med som köpare.

Hatthylla, elementskydd och i vissa fall till och med garderober kan säljaren ha tagit med sig vid flytt. Läs gärna mer om det under kapitlet visning om du inte redan gått igenom det.

Fram till tillträdesdagen är bostaden säljarens ansvar, men när köpeskillingen överförts övergår ansvaret till köparen. Lägenheten/villan ska vara i samma skick som vid visningen, så om till exempel ett fönster gått sönder innan tillträdet så är det säljarens ansvar att bekosta ett nytt fönster. Om vitvarorna är 10-15 år gamla kan du dock inte förvänta dig någon längre livslängd, där bör köparen ta höjd för nya vitvaror i sin budget.

Vad gäller vid dolda fel?

Dolda fel är fel som ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Du kan inte kan kräva ersättning för fel som du borde ha kunnat uppmärksamma vid en noggrann besiktning av lägenheten, och det är därför viktigt att du undersöker bostaden ordentligt innan köpet. För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här tre kriterierna uppfyllas:

- felet måste ha funnits vid köptillfället

- felet ska inte ha varit upptäckbart

- felet ska inte ha varit förväntat

Om bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick" krävs det, förutom att felet ska bedömas som dolt, även att någon av följande tre förutsättningar föreligger:

- Lägenheten överensstämmer inte med de uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

- Säljaren har innan köpet inte upplyst köparen om ett väsentligt förhållande rörande lägenheten som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli informerad om.

- Lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter haft anledning att räkna med.

Som köpare av bostadsrätt har du möjlighet att ställa krav mot säljaren om du hittar fel som du inte kunde ha upptäckt innan köpet - om bostadsrätten sålts med förbehåll befintligt skick och uppfyller något av kriterierna ovan. Du måste då kontakta säljaren snarast efter att du upptäckt felet och absolut senast inom två år från tillträdet. Säljaren kan då bli skyldig att åtgärda felet alternativt sätta ned priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan i sällsynta fall även hävning bli aktuellt.

OBS! En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

När man köper villa har besiktning normalt skett innan tillträdet. Det garanterar inte att man slipper kostsamma problem, men förhoppningsvis har man lärt känna sitt hus ganska bra under den processen och blivit varnad om potentiella problemområden.

Nyproduktion av bostadsrätt

Innan flytten går ska det göras en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman, köparen bör delta i denna. Då kontrolleras att alla tillval blivit rätt och om det är några förseningar. Besiktningsmannens uppgifter är att avgöra om entreprenören har utfört sitt arbete fackmannamässigt och enligt det entreprenadavtal som tecknats mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören. Eventuella brister som besiktningsmannen upptäcker åtgärdas utan kostnad.

Efter två år genomförs en så kallad garantibesiktning av en besiktningsman för att se om ytterligare brister uppkommit under garantitiden. Garantifel som besiktningsmannen påpekar ska åtgärdas av entreprenören. Enligt ABT 06 är garantitiden 5 år, men branschpraxis har blivit att det görs en besiktning efter 2 år.

Slutbetalning sker vanligtvis i samband med tillträdet. Från den dagen övergår ansvaret att vara försäkrad till köparen.

Om bostadsrätten inte är klar i tid, om det finns väsentliga brister i den vid inflyttningstillfället eller om den inte alls är som avtalat har köparen rätt att få det åtgärdat eller att få ersättning. Köparens motpart vid tvist blir BRF – som i sin tur tar ärendet vidare med byggföretaget. En bostadsrättshavares möjlighet att reklamera fel i bostaden regleras i BRL 7 kap 1 §. Undantag görs för tillval som betalats till entreprenören som lyder under konsumentlagstiftningen. I vissa projekt beställer köparna tillvalet från föreningen och då ingår det i upplåtelsen.

Lagen säger: “När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats”.

Att din lägenhet är klar att flyttas in i är ingen garanti för att allt i fastigheten är klart. Var beredd på att du en ganska lång tid framöver kommer dras med byggmaterial runt om i fastigheten och slagborr på obekväma tider. Försök att inte uppröras av det. I det stora hela är det ett litet pris att betala för att få bo i din drömbostad.

Nyproduktion av villa

Slutbetalning sker vanligtvis i samband med tillträdet. Från den dagen övergår ansvaret att vara försäkrad till köparen.

Om huset inte är klart i tid, om det finns väsentliga brister vid inflyttningstillfället eller om huset inte alls är som avtalat har köparen rätt att få det åtgärdat eller få ersättning.

Att din bostad är klar att flytta in i är ingen garanti för att allt kommer löpa problemfritt. Var beredd på att du en ganska lång tid framöver kommer upptäcka skavanker runt om i fastigheten och småsaker du borde ha tänkt på innan. Det är lätt att vara efterklok. Nästa husbygge kommer gå mycket smidigare!

Vanliga frågor om tillträde

Vad är ett dolt fel?
Är det säljarens ansvar att spackla igen hål i väggarna efter hyllor?
Hur säkerställer jag att jag får alla nycklar vid tillträdet?
Vem betalar för nya vitvaror om något går sönder efter tillträdet?
Vad händer om jag hittar en fuktskada?
Hur undviker jag kontlikter om flyttstädningen?

Besiktning

Besiktning brukar göras på köparens begäran – efter kontraktskrivning, men innan tillträde. Planerar köparen att beställa besiktning brukar man reglera i kontraktet att köpet kan hävas om köparen inte är nöjd med vad som framkommer under besiktningen. Det är inte lika vanligt att besiktning görs vid köp av bostadsrätt så nedanstående utgår ifrån besiktning av villa, även om det mesta är applicerbart även vid köp av bostadsrätt.

Besiktningsutlåtandet är ett viktigt juridiskt dokument som kan göra stor ekonomisk skillnad för köparen. Dels för att få en allmän förståelse för husets välmående och planera framtida budget utifrån den kunskapen, men också för att i vissa fall få kompensation redan på köpeskillingen.

Köparen kan kräva ersättning från besiktningsmannen om det visar sig att det finns fel i fastigheten som inte finns med i protokollet, men som besiktningsmannen borde ha upptäckt. Ersättning kan bara krävas under en begränsad tid, hur länge ska stå i avtalet.

Det är viktigt att köparen säkerställer att man uppfattat innehållet i besiktningsprotokollet rätt. Det absolut bästa är att gå med besiktningsmannen under undersökningen, då får man som köpare möjlighet att ställa en massa extrafrågor som kanske inte tas upp i protokollet. En besiktningsman har vanligtvis väldigt lång erfarenhet av byggtekniska frågor och kan dela med sig av ovärderliga råd och tips, förklara extra ingående om riskkonstruktioner och potentiella problemområden. Det är för övrigt bra att på förhand ta reda på besiktningsmannens utbildning eller bakgrund innan en besiktning beställs då det inte finns en lagstadgad certifiering.

Om säljaren gjort en besiktning inför försäljning kan köparen köpa in sig på den. Då är det viktigt att kontrollera noga vem protokollet gäller för. I vissa fall krävs en köpargenomgång för att köparen ska kunna hålla besiktningsmannen ansvarig för besiktningsmannamisstag. Man kan inte baka in lån för besiktning i det övriga bostadslånet och det är alltid beställaren av besiktningen som betalar för den oavsett om det leder till att köparen inte genomför köpet.

De fel som besiktningsmannen finner under besiktningen av huset kan inte senare påstås vara så kallade dolda fel efter att köpet gått igenom. Kontrollera vilka delar besiktningen omfattar. De delar som inte omfattas har köparen en plikt att undersöka på egen hand. För att få en heltäckande besiktning som täcker avlopp, provtryck av skorsten, el och ventilation behöver du beställa en jordabalksbesiktning som är mycket omfattande. Det vanligaste är dock att man nöjer sig med en överlåtelsebesiktning.

Alla eventuella fel kan inte undersökas djupgående av en besiktningsman, istället ges då en riskbedömning av potentiella problem. Exempelvis kan inte en besiktningsman se skicket på en dräneringslösning men kan däremot säga att det är en risk att dräneringen är äldre än vad som är lämpligt för en dränerings livslängd. Är taket snötäckt går det ändå att få vissa indikationer om hur det mår utifrån när det lades om senast, hur konstruktionen ser ut och hur innertaket ser ut att må. Krypgrund är också alltid en stor risk, men om huset är äldre än 20 år och ännu inte fått någon påverkan på bjälklag och trossbotten (vilket en besiktningsman bör kunna avgöra även under knepiga förhållanden) så bör inte framtida problem uppkomma heller. Av ovanstående skäl är det viktig att välja en bra besiktningsman som är bekant med alla de riskområden som ett hus kan ha. Någon som kan avgöra förmodade eller framtida problem med ålder och konstruktion.

Nyproduktion av villa

Innan flytten går ska det göras en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman, köparen bör delta i denna. Då kontrolleras bland annat att alla tillval blivit rätt och om det är några förseningar. Besiktningsmannens uppgifter är att avgöra om entreprenören har utfört sitt arbete fackmannamässigt och enligt det entreprenadavtal som tecknats mellan köparen och entreprenören.

Besiktningsförfarandet sker precis som vid besiktning av äldre hus, med skillnaden att de fel som upptäcks ska åtgärdas av entreprenören utan tillkommande kostnader för beställaren.

Två år efter tillträdet görs en garantibesiktning, även kallad tvåårsbesiktning. Vid besiktningen kontrolleras om det har dykt upp fel under tiden mellan slut- och garantibesiktning. Eventuella fel åtgärdas snarast utan tillkommande kostnader för beställaren.