Visning

Så du går i tankar att köpa bostad?

Att köpa lägenhet är stort och skrämmande, men också bland det roligaste man kan göra. Om du är som vi så fladdrar det förmodligen lite i magen nu, av lika delar oro och förtjusning. Kanske har du redan hittat drömboendet, kanske har du precis börjat fundera på att det eventuellt kan ligga en flytt i femårsplanen. Vi har samlat ihop allt vi kan komma på som är bra att veta inför köp av bostad. Vår ambition är att när du tagit dig igenom testet ska du ha kunskap nog att göra en smidig lägenhetsaffär.

Det kan vara klokt att på förhand tänka igenom vad du vill ha i ditt närområde såsom kommunala transportmedel, skola, mataffär, nattliv och natur eller vad som är viktigt för dig avseende hiss, om det finns badkar eller vilket väderstreck balkongen vetter mot. När du identifierat ett område du vill bo i kan det också vara bra att höra med kommunen om det är några större förändringar på gång i närområdet. Man kan aldrig vara för förberedd inför sin största affär.

Att tänka på under visningen

Köparen har en väldigt omfattande undersökningsplikt. Det innebär att du inte ska ta något för givet. Fråga om varenda sak du kan tänkas behöva veta, titta bakom och under saker, testa trycket i duschen och läs föreningens stadgar och årsredovisning (se mer om den under kapitlet ekonomi). Be om att få titta på förråd och tvättstuga. Fråga vad som ingår i köpet, även till synes fasta saker som garderober, hatthylla, elementskydd eller diskmaskin kan säljaren ta med sig.

Lukta, titta och undersök våtrum extra noggrant. Fråga om våtrumscertifikat. Det intygar att badrumsrenoveringen utförts enligt gällande branschregler samt innehåller uppgifter om entreprenören, när våtrumsarbetet utförts, på vilket sätt och med vilka material etc. Det innebär dock inte att man är skyddad från kommande problem, men det kan innebära en stor skillnad för din ekonomi och underlätta när det kommer till kontakt med försäkringsbolaget.

Fråga även om kommande renoveringar som planerats i fastigheten. Om du planerar omfattande renovering bör du fråga om föreningens syn på det och kanske undersöka vad som är bärande väggar.

Vanliga frågor om visning

Vad är nyttjanderätt?
Betyder våtrumscertifikatet att det inte finns några fuktskador?
Kan jag anta att ett förråd ingår till bostadsrätten?
Vad är upplysningsplikt?
Vad är rådgivnings- och upplysningsskyldighet?
Vad är undersökningsplikt?

Ekonomi

Att tänka på kring föreningens ekonomi

Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. Vid köp av en bostadsrätt får du nyttjanderätten till en viss yta i föreningen under obestämd tid, genom att du blir delägare i föreningen. Du måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen för att köpet ska bli giltigt, och alla medlemmar betalar en avgift baserad på sin ägarandel. Bostadsrättens avgift är föreningens “hyra” som ska täcka de gemensamma kostnaderna, t ex fastighetsskötsel, reparationer, uppvärmning, avfallshämtning, administration och inte minst, föreningens räntekostnader.

Hur föreningen sköter sin ekonomi kan man utläsa i årsredovisningen. Att förstå en årsredovisning som nybörjare är rätt tufft, men viktigt. Har du någon du litar på som kan läsa den med dig ska du inte vara rädd för att be om hjälp. Mäklaren hjälper dig gärna, men det kan vara bra att ha med en person som förstår vad som är viktigt för just dig. Här är några områden rörande föreningens ekonomi som vi identifierat som extra viktiga:

  • Analysera avgiften. Låg avgift beror i idealfall på att fastigheten har låga driftskostnader, är lågt belånad och att en tilltagen reparationsfond redan finns på plats. Men, det kan också bero på att föreningen valt att inte amortera, att man underskattar kommande renoveringsbehov och inte heller tagit höjd för ett högre ränteläge. Är fastigheten högt belånad men har en låg avgift kan avgiften komma att höjas rejält om räntorna höjs.

  • Föreningens belåning per kvadratmeter. Genom att dela föreningens skulder med total bostadsyta får man fram belåningsgraden som vanligtvis ligger mellan 0-12.000kr. Tumregeln är att allt under 5 000 kr/kvm är bra, över 10 000 kr/kvm bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög. Nyproduktioner är till exempel vanligtvis högt belånade utan att ekonomin är vanskött, och belåningen kommer sänkas i takt med att föreningen amorterar.

  • Hur stor del av intäkterna äts upp av räntekostnader? Titta i årsredovisningens resultaträkning. Leta upp räntekostnader och jämför med nettoomsättningen (intäkterna). Var försiktig om räntekostnaderna uppgår mot 50%. Vid nyproduktion kan det vara upp till 40%, den kostnaden kommer att minska över tid. Annars ligger räntekostnaderna i en välmående förening som funnits ett tag på uppåt 20%.

  • Hur länge gäller föreningens avtal för tomträtt? Tomträtt kallas det avtal man har med staden för rätten att använda marken som fastigheten står på. För det betalar tomträttshavaren en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld till staden. Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi.

  • Finns det planer på omfattande renoveringar framöver? Föreningen bör avsätta cirka 150kr per kvm yta för löpande underhåll, och det bör finnas en yttre reparationsfond med avsatt kapital för till exempel kommande stambyte, takomläggning eller fasadtvätt.

Att tänka på kring din ekonomi

  • Prata med din banktjänsteman för att se över vilket spelutrymme du har när du letar bostad. Om du vill låna till bostadsköp är det fördelaktigt om du har kontantinsats sparad, är fast anställd och inte har betalningsanmärkningar.

  • Ett lånelöfte är ingen garanti för att ditt lån kommer beviljas. Först efter en korrekt låneansökan vet du med säkerhet om du får lån.

  • Gör en enkel kalkyl över din inkomst och ungefärliga utgifter du har framför dig. Till exempel el, internet, föreningens avgift, amortering, räntekostnader, ungefärlig matbudget/mån, tv-licens, försäkringar och så vidare.

  • Tänk också på att en flytt kostar pengar och att du kan behöva införskaffa möbler, husgeråd och fylla på skafferiet med basvaror.

  • För att köpa en bostad behöver du kunna betala en kontantinsats på 15 % av köpeskillingen. För en bostad med slutpris på 2 000 000 kronor innebär det alltså att du behöver ha sparat ihop minst 300 000 kronor.

  • Ansök inte om lånelöfte hos för många banker och var försiktig med köp på avbetalning då många kreditupplysningar på kort tid gör att din kreditvärdighet försämras och du kan få det svårare att ta lån.

  • Fråga mäklaren om tillkommande kostnader så att inte till exempel pantsättningsavgift eller överlåtelseavgift kommer som en överraskning.

Vanliga frågor om ekonomi

Hur mycket kan avgiften öka per år?
Är det bra med en låg avgift?
Vad är en oäkta förening?

Budgivning

Så funkar en budgivning

Det finns ingen lag som bestämmer hur en budgivning ska gå till. Det är inte heller säkert att det blir budgivning. Budgivning uppstår när flera köpare är intresserade av samma objekt.

Säljaren bestämmer tillsammans med mäklaren hur försäljningen ska genomföras och hur länge eventuell budgivning ska pågå, och mäklaren ska informera spekulanterna om hur budgivningsprocessen ser ut i olika fall. Säljaren måste inte sälja till den som lägger det högsta budet eller till det pris som angetts i en annons eller under försäljningen och mäklaren får inte ge några löften till någon om att få köpa. Mäklaren måste framföra alla bud till säljaren, samt hålla en förteckning över inkomna bud för att kunna redovisa till köpare och säljare vid avslutad affär.

När du ger dig in i en budgivning bör du på förhand ha sett över din ekonomi samt pratat med banken om vad du kan tänkas ha råd med. Även om ingenting är bindande förrän kontraktet är skrivet så skapar du problem för andra inblandade om du drar dig ur i sista sekund. Detsamma gäller om du är inblandad i budgivning på flera objekt samtidigt. Försök att hela tiden ha i bakhuvudet att det är en transaktion mellan människor och att det ska bli så bra som möjligt för alla parter.

Vem vinner budgivningen?

Det är alltid upp till säljaren att välja om, till vem, och när, man vill sälja. Objektet kan säljas innan visning, eller till och med till någon annan efter att du lagt det högsta budet. Säljaren styr hela budgivningsprocessen enligt egna önskemål.

Det finns lika många orsaker till vilken köpare man väljer som det finns säljare. Vissa drivs givetvis av ekonomiska intressen, men lika ofta väljer man köpare av praktiska skäl som möjlig tid för inflytt eller att man fått intryck av att affären kommer bli smidig och oproblematisk. Även känslomässiga skäl som att man bryr sig om grannarna eller att man påminns om när man själv köpte lägenheten nämns ofta.

Vanliga frågor om budgivning

Har jag som budgivare rätt att få reda på vem som lagt vilket bud?
Hur funkar accepterat pris?
Är lånelöfte bindande?
Är säljaren skyldig att sälja till budgivaren som la det högsta budet?

Kontrakt

Vad är ett kontrakt?

Kontraktet reglerar alla detaljer kring affären som pris, handpenning, tillträde och andra eventuella villkor. Det är det dokument som köparen och säljaren möts kring i de fall där konflikter uppstår för att se vad den ursprungliga överenskommelsen var. Mäklaren upprättar kontraktet och det är giltigt först när båda parter skrivit under.

I kontraktet kan det finnas så kallade svävarvillkor som ger den ena parten rätt att frånträda kontraktet om vissa villkor inte uppfyllts. Det kan avse att köparen inte får låneansökan godkänd eller inte blir godkänd av föreningen, men det kan också avse till exempel att en besiktning inte godkänns.

Med köpekontraktet brukar köparen vanligtvis få en frågelista som är ifylld av säljaren. I frågelistan anger säljaren tidigare skador, utförda reparationer och förbättringar som denne känner till.

Så går kontraktsskrivningen till

Vanligtvis möts köpare och säljare på mäklarens kontor för kontraktsskrivning. Där kommer mäklaren att gå igenom kontraktet punkt för punkt för att se till att alla parter förstår vad kontraktet innebär. Om det finns möjlighet är det bra att läsa kontraktet innan genomgång så att det finns tid för att förbereda frågor.

Om köparen eller säljaren inte kan närvara vid kontraktskrivningen ska mäklaren ha upprättat en fullmakt som ger någon annan möjlighet att underteckna kontraktet i dennes ställe.

Först när både köparens och säljarens signatur finns på pappret är den juridiska affären avslutad.

Vad händer om någon bryter kontraktet?

Om en av parterna väsentligt bryter mot vad som avtalats i kontraktet kan den andre parten häva köpet. Den som brutit mot avtalet kan då bli skyldig att betala skadestånd till motparten.

Skadestånd förutsätter att någon av parterna har lidit ekonomisk skada. Det händer oftare än vad man tror att en säljare får bättre betalt vid en omförsäljning och till följd av det inte lider någon skada även om säljaren måste utge två provisioner till mäklaren. Rent formellt kan köparen aldrig bli skyldig att betala provision till mäklaren men säljaren kan i vissa fall kräva köparen på skadestånd om mäklarens provision ingår i säljarens skada.

Utebliven betalning på tillträdesdagen bedöms som grund för att häva ett köp av bostadsrätt, under förutsättning att köparen inte getts tillträde. Däremot är utebliven betalning av handpenning inte skäl nog att häva ett köp, om det inte specifikt avtalats om det i kontraktet.

Vid köp av bostadsrätt kan köpet i vissa fall hävas innan tillträdesdagen infallit om köparen tydligt angett en förklaring till att denne inte kan genomföra köpet ekonomiskt. Hävandet sker dock på säljarens risk, så har man inte skriftlig dokumentation om köparens önskemål bör man invänta tillträdesdagen.

Vanliga frågor om kontrakt

Hur får jag koll på allt som står i kontraktet?
Gäller muntliga avtal vid bostadsköp?

Tillträde

Äntligen kommer dagen du längtat efter – tillträdesdagen. Vanligtvis möts köpare och säljare hos mäklaren eller på banken. Köpeskillingen förs över till säljaren, man ordnar med all formalia samt lämnar över de nycklar och den dokumentation som finns kring bostaden. Sen är bostaden din!

För de flesta är det fantastiskt att komma in i sin nya bostad, men emellanåt kan det tyvärr dyka upp obehagliga överraskningar vid tillträdet. Slutstädningen är en av de vanligaste orsakerna till konflikt mellan köpare och säljare. Det kan vara värt att anlita städfirma så att städningen blir ordentligt utförd, och så att köparen kan vända sig direkt till dem om städningen inte är till belåtenhet.

Vissa mäklare väljer att möta säljare och köpare i lägenheten för att gå igenom städning och allmänt se över lägenhetens skick innan man ordnar med all formalia. Är lägenheten till exempel dåligt städad kan man då reglera det direkt på köpeskillingen. Köparen får chans att ställa alla sina frågor om lägenheten och få svar från både mäklare och säljare och det blir oftast en trevligare överlämning för alla parter.

För vissa kommer det som en överraskning att det är hål i väggarna eller solblekta tapeter. Bakom en väggfäst TV eller stora bokhyllor kommer det nästan med säkerhet vara arbete för att återställa väggen. Det anses vara upptäckbart vid visning och är något man får räkna med som köpare.

Hatthylla, elementskydd och i vissa fall till och med garderober kan säljaren ha tagit med sig vid flytt. Läs gärna mer om det under kapitlet visning om du inte redan gått igenom det.

Fram till tillträdesdagen är lägenheten säljarens ansvar, men när köpeskillingen överförts övergår ansvaret till köparen. Lägenheten ska vara i samma skick som vid visningen, så om till exempel ett fönster gått sönder innan tillträdet så är det säljarens ansvar att bekosta ett nytt fönster. Om vitvarorna är 10-15 år gamla kan du dock inte förvänta dig någon längre livslängd, där bör köparen ta höjd för nya vitvaror i sin budget.

Vad gäller vid dolda fel?

Dolda fel är fel som ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Du kan inte kan kräva ersättning för fel som du borde ha kunnat uppmärksamma vid en noggrann besiktning av lägenheten, och det är därför viktigt att du undersöker lägenheten ordentligt innan köpet. För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här tre kriterierna uppfyllas:

- felet måste ha funnits vid köptillfället

- felet ska inte ha varit upptäckbart

- felet ska inte ha varit förväntat

Om bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick" krävs det, förutom att felet ska bedömas som dolt, även att någon av följande tre förutsättningar föreligger:

- Lägenheten överensstämmer inte med de uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

- Säljaren har innan köpet inte upplyst köparen om ett väsentligt förhållande rörande lägenheten som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli informerad om.

- Lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter haft anledning att räkna med.

Som köpare av bostadsrätt har du möjlighet att ställa krav mot säljaren om du hittar fel som du inte kunde ha upptäckt innan köpet - om bostadsrätten sålts med förbehåll befintligt skick och uppfyller något av kriterierna ovan. Du måste då kontakta säljaren snarast efter att du upptäckt felet och absolut senast inom två år från tillträdet. Säljaren kan då bli skyldig att åtgärda felet alternativt sätta ned priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan i sällsynta fall även hävning bli aktuellt.

OBS! En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

Vanliga frågor om tillträde

Vad är ett dolt fel?
Är det säljarens ansvar att spackla igen hål i väggarna efter hyllor?
Hur säkerställer jag att jag får alla nycklar vid tillträdet?
Vem betalar för nya vitvaror om något går sönder efter tillträdet?
Vad händer om jag hittar en fuktskada?
Hur undviker jag kontlikter om flyttstädningen?